Die vorzeitige Auflösung eines befristeten Alleinvermittlungsauftrags kann einen Provisionsanspruch des Immobilienmaklers auslösen. Der OGH stellt nun klar, dass ein wirksamer Rücktritt nach dem Fern- und Auswärtsgeschäfte-Gesetz (FAGG) diesen Anspruch jedoch ausschließen kann.
Ein Grundstückseigentümer beauftragte eine Immobilienmaklerin mit dem Verkauf einer in seinem Besitz befindlichen Liegenschaft. Hierzu wurde ein befristeter Alleinvermittlungsauftrag geschlossen. Obwohl die Maklerin eine Kaufinteressentin fand, die bereit war, den gewünschten Kaufpreis zu bezahlen, entschied sich der Auftraggeber wenige Tage später gegen den Verkauf. Er teilte der Maklerin mit, das Grundstück doch nicht verkaufen zu wollen.
Die Maklerin machte daraufhin die vereinbarte Provision geltend und berief sich auf die vertragswidrige vorzeitige Auflösung des Alleinvermittlungsauftrags.
Der Oberste Gerichtshof (OGH) stellte zunächst klar, dass die bloße Änderung der Verkaufsabsicht keinen wichtigen Grund für die vorzeitige Auflösung eines befristeten Alleinvermittlungsauftrags darstellt. Eine solche Auflösung kann daher grundsätzlich einen Provisionsanspruch nach § 15 Abs 2 Z 1 MaklerG begründen, sofern dies vertraglich vereinbart wurde.
Nach § 3 MaklerG trifft den Auftraggeber zudem die Pflicht, den Makler bei seiner Vermittlungstätigkeit redlich zu unterstützen und ihm die erforderlichen Informationen mitzuteilen. Dazu gehört grundsätzlich auch die Information über eine Änderung der Verkaufsabsicht. Eine solche Mitteilung berechtigt den Auftraggeber jedoch nicht automatisch zur vorzeitigen Auflösung eines befristeten Alleinvermittlungsauftrags.
Im konkreten Fall war jedoch entscheidend, dass der Maklervertrag außerhalb der Geschäftsräume der Maklerin abgeschlossen worden war. Dem Auftraggeber stand daher als Verbraucher ein Rücktrittsrecht nach § 11 FAGG zu.
Der OGH wertete bereits die mündliche Erklärung, das Grundstück „doch nicht verkaufen zu wollen“, als wirksamen Rücktritt vom Maklervertrag. Gemäß § 13 FAGG ist die Rücktrittserklärung an keine bestimmte Form gebunden. Es ist auch nicht erforderlich, dass der Verbraucher ausdrücklich auf sein gesetzliches Rücktrittsrecht Bezug nimmt.
Der wirksame Rücktritt führte daher zur rückwirkenden Beseitigung des Maklervertrags, womit auch die Grundlage für den geltend gemachten Provisionsanspruch entfiel.
Fazit
Die Entscheidung verdeutlicht die Bedeutung der verbraucherschutzrechtlichen Rücktrittsbestimmungen bei Immobilienmaklerverträgen. Insbesondere bei Vertragsabschlüssen außerhalb der Geschäftsräume müssen Immobilienmakler die gesetzlichen Informationspflichten und Rücktrittsrechte beachten. Andernfalls besteht das Risiko, dass ein Provisionsanspruch trotz erfolgreicher Vermittlungstätigkeit entfällt.