Immer noch besteht oftmals der Irrglaube, als Wohnungseigentümer könne man Änderungen an seinem Wohnungseigentumsobjekt ohne Weiteres vornehmen. Dass dem nicht so ist, zeigt ein aktueller OGH-Fall:
Kläger in diesem Fall war ein Miteigentümer einer Liegenschaft, an der Wohnungseigentum begründet war. Mit seinen Anteilen war Wohnungseigentum an Haus Top 3 verbunden. Die Beklagten waren (ebenfalls) Miteigentümer der Liegenschaft. Ihnen kam das ausschließliche Nutzungsrecht an Haus Top 1 zu. Die Terrasse von Top 1 war nicht entsprechend dem Nutzwertgutachten und der dieser zugrundeliegenden Baubewilligung ausgeführt. Ihre Fläche betrug zu Lasten von allgemeinen Teilen der Liegenschaft 25 m² anstelle von 15,33 m². Das Besondere an diesem Fall: Die Beklagten haben die Terrasse nicht selbst errichten lassen, sondern erlangten ihre Miteigentumsanteile von jemanden, der diese zu groß erbauen ließ.
Das Klagebegehren war darauf gerichtet, die Beklagten müssten den über die Bewilligung hinausgehenden Teil der Terrasse entfernen und es außerdem unterlassen, ohne die Zustimmung des Klägers und der weiteren Wohnungseigentümer bzw ohne gerichtlichen Beschluss allgemeine Liegenschaftsteile zu behindern.
Sowohl in erster als auch in zweiter Instanz gaben die Gerichte dem Klagebegehren statt und verurteilten die Beklagten. Der OGH bestätigte die vorinstanzlichen Entscheidungen.
Der OGH hielt fest: Allein, wenn die Möglichkeit der Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der anderen Wohnungseigentümer besteht, ist der Änderungswillige verpflichtet, die Zustimmung der Miteigentümer oder die Genehmigung des Außerstreitgerichts einzuholen - ansonsten handelt er in unzulässiger Eigenmacht. Den Miteigentümern steht dann der Klagsweg offen.
Das diesbezügliche Klagerecht des § 523 ABGB gilt gegen jeden unerlaubten Eigentumsrechtseingriff. Zwar richtet sich die Klage primär gegen den direkten Störer, sie kann aber auch gegen jeden erhoben werden, der den unzulässigen Zustand aufrecht erhält und somit duldet. In diesem Fall war es also irrelevant, dass die zu groß errichtete Terrasse nicht auf Baumaßnahmen der Beklagten zurückzuführen war. Als Eigentümer des entsprechenden Wohnungsobjekts haben sie den unberechtigten Zustand aufrecht erhalten, weswegen gegen sie die Klage erhoben werden konnte. Ein Verschulden der Beklagten an der Störungshandlung ist dafür nämlich nicht erforderlich.
Dieser Fall zeigt, welche Folgen Eigenmacht nach sich ziehen können – und das nicht nur für denjenigen, der die Störungshandlung gesetzt hat, sondern auch für denjenigen, der diese duldet. Bei Unsicherheiten in Zusammenhang mit immobilienrechtlichen und insbesondere wohnungseigentumsrechtlichen Rechtssachen beraten wir Sie gerne.