Wertsicherung

In der jüngsten Klausel-Entscheidung zu Mietverträgen äußerte sich der OGH erneut zum leidigen Thema der Wertsicherungsklausel: Eine Wertsicherungsklausel, die eine Entgelterhöhung in den ersten beiden Monaten nicht explizit ausschließt, verstößt gegen § 6 Abs 2 Z 4 KSchG und ist damit ungültig (OGH 8 Ob 6/24a).

Unser Tipp: Es empfiehlt sich tunlichst, eine derartige Formulierung in den Mietvertrag aufzunehmen, da ansonsten die gesamte Wertsicherungsklausel unwirksam ist!

In einer Vorgänger-Entscheidung musste sich der OGH auch mit der (praktisch häufig vorkommenden) Klausel auseinandersetzen, der zufolge der Mietzins auf den Verbraucherpreisindex (VPI) wertbezogen wird. Als problematisch wurde diesfalls der Passus "Sollte dieser Index nicht verlautbart werden, gilt jener als Grundlage für die Wertsicherung, der diesem Index am meisten entspricht" gewertet: Dadurch dass nicht klar ist, nach welchen Kriterien ein Index, der diesem "am meisten entspricht" ausgewählt wird, verstößt die Klausel gegen § 6 Abs 1 Z 5 KSchG und ist damit unzulässig (OGH 2 Ob 36/23t).

Betriebskosten

Ein nicht weniger leidiges Thema in der mietrechtlichen Judikatur stellt auch die Formulierung von Klauseln zur Betriebskosten-Überwälzung im Teilanwendungsbereich des MRG dar. Auch hier hält der OGH an einem durchaus strengen Beurteilungsmaßstab fest: Sieht der Mietvertrag die Überwälzung der Betriebskosten auf den Vermieter vor und ist deren Zusammensetzung bloß beispielhaft ("etwa") oder nicht abschließend ("insbesondere") beschrieben, ist die Klausel intransparent und gem § 6 Abs 3 KSchG unzulässig. Dies gilt etwa auch für die Überwälzung der Kosten "allfälliger sonstiger Versicherungen". Damit aber nicht genug, denn unter Umständen kann selbst der Verweis auf gesetzliche Bestimmungen intransparent sein: So wurden etwa "Hausverwaltungskosten in einer der Bestimmung des § 22 MRG analogen Höhe" als nicht zweifelsfrei interpretierbar angesehen und die Klausel als unzulässig beurteilt (OGH 9 Ob 4/23p).

Unser Tipp: Eine Klausel zur Überwälzung der Betriebskosten muss stets vollständig und abschließend formuliert werden. Auch Verweise auf derzeit geltende gesetzliche Regelungen können problematisch werden.

Erhaltungs- und Instandhaltungspflicht

Auch bei der Formulierung von Mietvertragsklauseln zur Erhaltungs- und Instandhaltungspflicht ist Vorsicht geboten. So wurde jüngst die Überwälzung der Erhaltungspflicht für Elektrogeräte und Jalousien auf den Mieter als unzulässig beurteilt: Derartige Klauseln verstoßen nicht nur gegen § 9 Abs 1 KSchG sondern können auch gröblich benachteiligend sein, sofern die Überwälzung nicht sachlich gerechtfertigt ist (OGH 8 Ob 6/24a).

Unser Tipp: Sollen Erhaltungs- und Instandhaltungspflichten auf den Mieter überwälzt werden, muss hierfür eine entsprechende Gegenleistung vereinbart werden. Diese könnte zB darin bestehen, dass ein bestimmter Betrag auf den Mietzins angerechnet wird.

Besichtigung

Als intransparent wurde auch eine Klausel beurteilt, die den Mieter dazu verpflichtet, die Besichtigung durch Interessenten "zu üblichen Zeiten" in den letzten drei Monaten vor Beendigung des Mietverhältnisses zu gestatten. Zwar ist der Vermieter im letzten Vierteljahr des Mietverhältnisses berechtigt, Wohnungsbesichtigungen zu verlangen, jedoch ist der Begriff "zu üblichen Zeiten" unklar (OGH 9 Ob 4/23p).

Unser Tipp: Die genauen Modalitäten zur Vereinbarung einer Besichtigung (Ablauf, Terminvereinbarung, Ablehnungsgründe des Mieters) sollten vorab möglichst verständlich vertraglich vereinbart werden.

Fazit

Wie sich zeigt, kann es bei der Gestaltung von B2C-Mietverträgen auf jedes Wort ankommen. Um auch im Zweifelsfall stets abgesichert zu sein, braucht es das nötige Know-how. Gerne setzen wir unsere langjährige Expertise für Sie ein und unterstützen Sie bei der Optimierung Ihres Mietvertrages.