Erst kürzlich wurde der Entwurf des BBG 2025 vorgestellt – mit weitreichenden steuerlichen Neuerungen. Besonders im Fokus stehen dabei die umfangreichen Erweiterungen im Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) sowie der Immobilienertragsteuer (Immo-Est). Was sich hinter den Änderungen verbirgt und welche Auswirkungen diese auf Ihr Unternehmen und Ihre Immobilien haben könnten, erfahren Sie in unserem kurzen Beitrag.
Das Gesetzespaket bei der GrESt zielt darauf ab, eine Gleichstellung von Asset- und Share Deals zu erreichen. Zum einen allgemein durch Erweiterung der Steuertatbestände des Gesellschafterwechsels und der Anteilsvereinigung, zum anderen durch eine erhöhte Besteuerung sog. Immobiliengesellschaften.
Dafür soll zur Erfüllung der Steuertatbestände die Beteiligungsschwelle von 95 % auf 75 % gesenkt werden, wobei zwei Fallgruppen unterschieden werden:
Übergang von 75 % der Anteile am Gesellschaftsvermögen oder der Gesellschaft einer Personen- oder Kapitalgesellschaft innerhalb von sieben Jahren auf neue Gesellschafter.
Soweit eine Besteuerung aufgrund eines solchen Gesellschafterwechsels nicht in Betracht kommt, unterliegt der Grunderwerbsteuer außerdem ein Rechtsgeschäft, das den Anspruch auf Übertragung (i) eines oder mehrerer Anteile am Gesellschaftsvermögen oder der Gesellschaft begründet, wenn durch die Übertragung unmittelbar oder mittelbar mindestens 75 % aller Anteile am Gesellschaftsvermögen oder der Gesellschaft in der Hand einer Person oder einer Personenvereinigung vereinigt werden würden, oder (ii) von mindestens 75 % aller Anteile auf eine Person oder eine Personenvereinigung begründet.
Die anwendbare Bemessungsgrundlage (gemeiner Wert anstelle Grundstückswert) sowie der Steuersatz (3,5 % anstelle von 0,5 %) sollen bei Vorliegen einer sog. „Immobiliengesellschaft“ angepasst werden, um sicherzustellen, dass bei Transaktionen, bei denen der Erwerb des Grundstücksvermögens im Vordergrund steht, auch eine dem „Asset Deal“ vergleichbare Steuerbelastung erzielt wird. Folglich liegt eine Immobiliengesellschaft insbesondere dann vor, wenn der Unternehmensschwerpunkt der Gesellschaft in der Veräußerung, Vermietung oder Verwaltung von Grundstücken liegt und keine oder nur in untergeordnetem Ausmaß sonstige gewerbliche Aktivitäten verfolgt werden.
Um in diesen Fällen eine Ungleichbehandlung zwischen „Share Deals“ und „Asset Deals“ im Familienverband zu verhindern, soll für den Fall, dass alle Gesellschafter, die an der grundstücksbesitzenden Gesellschaft beteiligt sind – sowohl jene vor als auch nach der Übertragung – ausschließlich dem Familienverband gemäß § 26a Abs 1 Z 1 Gerichtsgebührengesetz (zB Ehegatten, Kinder, Enkelkinder) angehören, hier weiterhin der Grundstückswert und der begünstigte Steuersatz (von 0,5 %) angewendet werden.
Die vorgesehenen Änderungen sollen mit 01. Juli 2025 in Kraft treten und auf Erwerbsvorgänge angewendet werden, für die die Steuerschuld nach dem 30. Juni 2025 entsteht oder entstehen würde. Durch das Inkrafttreten der Neuregelung wird jedoch kein Erwerbsvorgang verwirklicht.
Künftig wird auch die durch Umwidmung(en) eingetretene Wertsteigerung von Grund und Boden durch einen Zuschlag zu den positiven Einkünften aus der Veräußerung derartiger Grundstücke besteuert (Umwidmungszuschlag).
Dieser Zuschlag soll grundsätzlich 30 % der auf Grund und Boden entfallenden positiven Einkünfte betragen, um der aus der Umwidmung resultierenden atypischen Wertsteigerung Rechnung zu tragen. Da der Zuschlag nur „Gewinne“ oder „positive Einkünfte“ erfassen soll, fällt er jedenfalls nicht an, wenn aus der Grundstücksveräußerung ein Verlust resultiert und unabhängig davon, ob der veräußerte Grund und Boden „Altvermögen“ oder „Neuvermögen“ darstellt.
Weiters soll die Hinzurechnung des Umwidmungszuschlags begrenzt sein: Übersteigt die Summe aus Veräußerungsgewinn und dem Umwidmungszuschlag den aus der Veräußerung des Grundstücks resultierenden Veräußerungserlös, sollen die Einkünfte mit jenem Veräußerungserlös gedeckelt werden; dies gilt für Grundstücke ab dem 1. Juli 2025, wenn die Umwidmung ab 1. Jänner 2025 stattgefunden hat.