Das BTVG soll das Risiko, das dem Käufer durch Vorauszahlung bei einem Bauprojekt entsteht, absichern. Eine brandneue Entscheidung des OGH zeigt, dass die Sicherungsmodelle des BTVG auch bei Mietverträgen mit einem Optionsrecht auf Erwerb zu beachten sind.
Im Jahr 2020 wurden ein Mietvertrag und ein Optionsvertrag, der dem Käufer die Möglichkeit einräumte, die betroffene Wohnung nach Ablauf von 10 Jahren ab Beginn des Mietvertrags zu erwerben, abgeschlossen. Zusätzlich wurde vereinbart, dass für die Einräumung des Optionsrechts noch vor Fertigstellung der Wohnung ein Optionsentgelt vom Käufer zu entrichten ist.
Nachdem weder der vereinbarte Übergabetermin eingehalten, noch eine Benützungsbewilligung erteilt wurde, trat der Kläger vom Miet- und Optionsvertrag zurück. Da auch keine Sicherstellung des Optionsentgelts nach dem Sicherungsmodell des BTVG erfolgte, forderte der Käufer zusätzlich die Rückerstattung des geleisteten Optionsentgelts mangels Fälligkeit. Dem Einwand des Verkäufers, dass ein Optionsvertrag kein Bauträgervertrag im Sinn des § 2 Abs 1 BTVG sei und das BTVG daher nicht anwendbar wäre, folgte der OGH nicht:
Zwar handelt es sich beim Optionsvertrag und beim Vertrag zur Ausübung des Optionsrechts um zwei selbständige Rechtsgeschäfte, doch zielt auch der Optionsvertrag für sich allein auf den Erwerb von Wohnungseigentum ab. Weiters war die Wohnung im Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht fertig gestellt, weshalb das vom Käufer entrichtete Optionsentgelt eine Vorausleistung darstellt. Aufgrund dieser Umstände sah der OGH das übliche Vorauszahlungsrisiko von Bauträgerverträgen verwirklicht, das gerade nach dem BTVG verhindert werden soll.
Im Ergebnis hielt der OGH fest, dass der vorliegende Optionsvertrag als Bauträgervertrag zu qualifizieren ist. Da das Optionsentgelt aber entgegen dem Sicherungsmodell des BTVG geleistet wurde, konnte der Kläger den Rückforderungsanspruch zurecht geltend machen.
Diese aktuelle Entscheidung verdeutlicht, dass die Schutzbestimmungen des BTVG auch durch "kreative" Vertragsgestaltung nicht umgangen werden können. Bei sämtlichen Verträgen (mitunter auch Optionsverträgen), die auf den Eigentumserwerb an noch zu errichtenden Gebäuden bzw Wohnungen gerichtet sind, muss daher stets geprüft werden, ob das BTVG anzuwenden ist.
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