Das neue Wertsicherungssystem im Detail

Das neue Gesetz führt ein einheitliches Wertsicherungssystem ein, wonach vertraglich vereinbarte Mieterhöhungen nur noch jährlich am 1. April erfolgen dürfen. Grundlage ist die durchschnittliche Veränderung des Verbraucherpreisindex 2020 (VPI 2020) des jeweils vorangegangenen Jahres. Besonders wichtig ist der neue Inflationsdeckel: Wenn die durchschnittliche jährliche VPI 2020 drei Prozent übersteigt, ist der drei Prozentpunkte übersteigende Teil nur zur Hälfte zu berücksichtigen.

Bei der ersten Valorisierung nach Vertragsabschluss ist die errechnete Veränderung nur in dem Ausmaß zu berücksichtigen, das der Anzahl der vollen nach Vertragsabschluss (nicht: Mietbeginn) verstrichenen Monate des vor dem Valorisierungszeitpunkt liegenden Kalenderjahres im Verhältnis zu zwölf Monaten entspricht.

Zusätzlich zur allgemeinen Deckelung der Valorisierung greift das MieWeG in den ohnehin bereits gesetzlich regulierten Bereich (Mietzinsbeschränkungsvorschriften im Vollanwendungsbereich des MRG) ein. Die Valorisierung der Richtwerte, der Kategoriebeträge und der angemessenen Mietzinse für Wohnungen darf per 1. April 2026 nur um 1 % und per 1. April 2027 nur um 2 % angehoben werden.

Bei der Berechnung des neuen Entgelts sind Beträge, die einen halben Cent nicht übersteigen, auf den nächstniedrigeren ganzen Cent abzurunden und Beträge, die einen halben Cent übersteigen, auf den nächsthöheren ganzen Cent aufzurunden (§ 1 Abs 2 Z 3 MieWeG).

Komplexe Parallelrechnung

Eine der bedeutendsten Neuerungen ist die Einführung einer komplexen Parallelrechnung für alle Mietverträge mit einer vereinbarten Wertsicherung. Das Gesetz (§ 4 MieWeG) unterscheidet dabei zwischen "Neuverträgen" (ab 1. Jänner 2026) und "Altverträgen", wobei bei letzteren noch weiter differenziert wird zwischen bereits valorisierten und bislang nicht valorisierten Verträgen.

Tipp: Bei Neuverträgen empfiehlt es sich, eine Wertsicherung, die exakt dem MieWeG-Modell entspricht, durch bloße Bezugnahme auf § 1 Abs. 2 MieWeG sowie gegebenenfalls § 1 Abs. 3 MieWeG wirksam zu vereinbaren, etwa indem im Zusammenhang mit der Festlegung des Entgelts die Wendung „wertgesichert gemäß § 1 Abs. 2 Mieten-Wertsicherungsgesetz“ angeführt wird oder indem bei Wohnungsmietverträgen, auf die Mietzinsbeschränkungen des MRG zur Anwendung kommen und die vor dem 1. Dezember 2026 geschlossen werden, die Wendung „wertgesichert gemäß § 1 Abs. 2 und 3 Mieten-Wertsicherungsgesetz“ angeführt wird. Dadurch erspart man sich eine Parallelrechnung. Im Übrigen kann bei Neuverträgen frühestens am 1. April des vollen Kalenderjahres nach Vertragsabschluss, somit bei einem Abschluss im Laufe des Jahres 2026 erstmalig am 1. April 2027, die Miete erhöht werden.

Bei der Parallelrechnung – diese betrifft Altverträge mit vereinbarter Wertsicherung sowie Neuverträge, die eine vom MieWeG-Modell abweichende Wertsicherungsvereinbarung enthalten – müssen Vermieter künftig zwei Berechnungen durchführen: Zunächst wird ermittelt, welche Mieterhöhung nach der (ursprünglichen) Vertragsvereinbarung zulässig wäre. Parallel dazu wird die Erhöhung nach dem neuen MieWeG-Modell berechnet. Von diesen beiden Werten darf nur der niedrigere verrechnet werden, und zwar ausschließlich zum 1. April des jeweiligen Jahres. Würde also etwa eine Wertsicherung nach der vertraglichen Vereinbarung zum 1. Februar 2026 eintreten, so wird sie auf den 1. April 2026 verschoben und tritt dann in jener Höhe ein, in der sie zum 1. Februar 2026 eingetreten wäre. Diese Höhe ist aber mit der Veränderung des VPI des Vorjahres begrenzt. Bei der ersten Valorisierung ist die Veränderung überdies nur mit jenem Anteil zu berücksichtigen, der der Anzahl der Monate in dem nach dem letzten Valorisierungszeitpunkt abgelaufenen Kalenderjahr entspricht.

Für Altverträge, also Verträge, die vor dem 1. Jänner 2026 abgeschlossen wurden, wird festgelegt, dass – sofern bereits in der Vergangenheit eine Wertsicherung stattgefunden hat – der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses für die Begrenzungsrechnung nicht mehr maßgeblich ist. Stattdessen wird dieser Zeitpunkt (Monat) durch jenen ersetzt, auf den sich der für die letzte Valorisierung relevante Wert bezogen hat. Wenn etwa die letzte Wertsicherung anhand des VPI für März 2025 stattgefunden hat, dann können bei der nächsten Valorisierung, die frühestens zum 1. April 2026 möglich ist, für die Deckelung nur drei Viertel der Veränderung des VPI im Jahr 2025 berücksichtigt werden.

Da es denkbar ist, dass die letzte Valorisierung bereits vor dem Jahr 2025 eingetreten ist, wird angeordnet, dass nicht nur das vor dem Valorisierungszeitpunkt liegende Kalenderjahr berücksichtigt werden kann. Die anteilige Berücksichtigung verschiebt sich diesfalls in das Jahr, in dem der letzte Valorisierungszeitpunkt liegt. Wenn etwa die letzte Wertsicherung im März 2024 stattgefunden hat, dann ist für die Deckelung die Veränderung des VPI für das Jahr 2024 nur anteilig (nämlich zu drei Viertel) zu berücksichtigen, die Veränderung des VPI für das Jahr 2025 hingegen zur Gänze. Entsprechendes gilt, wenn der Vertragsabschluss ohne zwischenzeitig stattgefundene Valorisierung vor 2025 liegt. Eine allfällige Reduktion wegen Überschreitens der Prozent-Grenzen ( 3 %, 2 % oder 1 %) ist stets für das jeweilige Jahr vorzunehmen, bevor der zu berücksichtigende Anteil errechnet wird.

Ab der zweiten Valorisierung nach Inkrafttreten des MieWeG vereinfacht sich die Berechnung insofern, als die Obergrenze dann jeweils durch die (abgesehen von den Prozent-Grenzen) durchschnittliche Veränderung des VPI des jeweiligen Vorjahres gebildet wird.

Praktische Beispiele zur neuen Berechnung

Die praktischen Auswirkungen lassen sich an konkreten Beispielen verdeutlichen:

Beispiel Neuvertrag bei normaler Inflation: Bei einer Ausgangsmiete von 2.000 Euro, einem Vertragsabschluss am 1. Februar 2026 und einer Inflation von 2,6 Prozent würde die erste Erhöhung am 1. April 2027 erfolgen. Da der Vertrag im "Rumpfjahr" 2026 nur zehn volle Monate nach Abschluss umfasst, wird die Inflation anteilig berücksichtigt: 2,6 % x 10/12 = 2,17 % (Rundung gemäß § 1 Abs 2 Z 3 MieWeG) nach , was einer Erhöhung um 43,40 Euro auf 2.043,40 Euro entspricht.

Beispiel bei hoher Inflation: Bei gleichen Ausgangsdaten, aber einer Inflation von 3,5 Prozent greift die Hälfteregelung. Die Berechnung lautet: 3 % + (0,5 % / 2) = 3,25 %, anteilig 2,98 %, was einer Erhöhung um 59,60 Euro auf 2.059,60 Euro entspricht.

Beispiel Parallelrechnung: Ein Neuvertrag mit abweichender Indexierungsklausel (etwa basierend auf Jänner-VPI) muss beide Berechnungswege vergleichen. Ergibt die ursprüngliche Vereinbarung eine Erhöhung um 18 Euro und die MieWeG-Berechnung 22 Euro, darf nur der niedrigere Betrag (18 Euro) verrechnet werden.

Beispiel valorisierter Altvertrag: Vertragsabschluss: 20. September 2022; Mietbeginn: 01.12.2022. Der Mietzins wurde zuletzt zum 01. Jänner 2025 auf Basis zB des Indexwerts des VPI 2020 für Oktober 2024 angepasst. Nächste Erhöhung nach MieWeG mit 1. April 2026. Parallelrechnung: Die durchschnittliche Veränderung des VPI 2020 im Jahr 2024 betrug 2,9 %. Davon 2/12 (für November und Dezember), was gerundet 0,49 % entspricht. Hinzu kommt das gesamte Jahr 2025 (Annahme: Die durchschnittliche Veränderung des VPI im Jahr 2025 beträgt 3,8 %. Der Teil über 3 % wird nur zur Hälfte berücksichtigt; daher ergibt sich eine zulässige Erhöhung für 2025 von 3,4 %). Die zulässige Erhöhung zum 1. April 2026 beträgt somit insgesamt 3,89 %. Sofern die Parallelrechnung für die vertraglich vereinbarte Erhöhung zum 1. Jänner 2026 einen niedrigeren Betrag ergibt, darf allerdings nur dieser geringere Betrag vorgeschrieben werden.

Verlängerte Mindestbefristung und weitere Neuerungen

Eine weitere wesentliche Neuerung betrifft die Mindestbefristung von Mietverträgen. Für Vermieter, die Unternehmer im Sinne des Konsumentenschutzgesetzes sind, verlängert sich die Mindestbefristungsdauer von drei auf fünf Jahre. Dies gilt für alle Verträge, die ab 1. Jänner 2026 geschlossen werden, und soll Mietern mehr Stabilität und bessere Planbarkeit bieten.

Das Gesetz regelt auch die problematische Situation bei unwirksamen Wertsicherungsklauseln in Altverträgen. Rückforderungsansprüche aufgrund einer unwirksamen Klausel sind nunmehr auf die letzten fünf Jahre vor Vertragsende beziehungsweise – bei einem noch laufenden Vertrag – auf die letzten fünf Jahre vor Kenntnis der Unwirksamkeit der Klausel begrenzt und verjähren in beiden Fällen innerhalb von drei Jahren ab Kenntnis der Unwirksamkeit.