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"Kauf bricht Miete nicht" oder doch?

Eigentümerwechsel auf Vermieterseite - viele Fragen kommen auf. Die wohl wichtigste für den Mieter: Kann der neue Eigentümer das Mietverhältnis auflösen?

Entscheidend ist welchem Regime das Mietverhältnis unterliegt: Ist das Mietrechtsgesetz anwendbar gilt der Grundsatz "Kauf bricht Miete nicht". Der Mieter hat keine Kündigung zu befürchten. Der neue Eigentümer muss in das bestehende Mietverhältnis zu den geltenden Kündigungsbestimmungen eintreten.

Anders die Situation, wenn das Mietrechtsgesetz auf das Mietverhältnis nicht anwendbar ist (etwa bei Ein- oder Zweiobjekthäusern - unter Umständen daher Einfamilienhäuser, Supermärkte, Schulen): Der neue Eigentümer hat ein Sonderkündigungsrecht. Er kann das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen (oder vertraglich günstigeren) Termine und Fristen auflösen.

Abhilfe schafft die Eintragung des Mietrechtes im Grundbuch. Sie schützt den Mieter vor einer Kündigung durch den neuen Eigentümer. Ging früher die Rechtsprechung von der Unzulässigkeit der Eintragung von unbefristeten Mietverhältnissen aus, ist mittlerweile der einhellige Tenor, dass die Eintragung bei unbefristeten Mietverträgen zulässig ist, sofern eine Einschränkung der Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters vertraglich vorgesehen wurde (OGH 4.5.2020, 5 Ob 59/20t).

Sicher Sie sich ab. Wir sorgen für die Eintragung Ihres Mietverhältnisses im Grundbuch und der dafür notwendigen Vertragsgestaltung.

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