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FAGG-Dauerbrenner: Vorzeitiges Tätigwerden des Immobilienmaklers

Bei einem Fernabsatzgeschäft kann ein Verbraucher binnen 14 Tagen ohne Angabe von Gründen vom Maklervertrag zurücktreten. Erklärt der Verbraucher binnen dieser Frist, von einem allfälligen Maklervertrag zurückzutreten, hat er keine Provision zu zahlen. Die vom Makler erbrachte Vermittlungstätigkeit war für den Verbraucher "kostenlos".

Das Rücktrittsrecht des Verbrauchers erlischt (nur), wenn der Verbraucher ausdrücklich verlangt hat, dass mit der Leistungserbringung schon vor Ablauf der vierzehntätigen Rücktrittsfrist begonnen werden kann und bestätigt hat, dass ihm die Rechtsfolge des Verlustes des Rücktrittsrechts bekannt sind.

Tückisch ist die zeitliche Abfolge: Das Verlangen des Verbrauchers auf ein vorzeitiges Tätigwerden des Maklers muss vor Beginn der Erbringung der Dienstleistung erklärt werden, also etwa vor Übermittlung eines Exposés. Fordert der Verbraucher den Makler nach diesem Zeitpunkt zum vorzeitigen Tätigwerden auf, bewirkt das Verlangen keinen Entfall des Rücktrittsrecht. Der Makler läuft Gefahr, "kostenlos" zu vermitteln.

Der Oberste Gerichtshof (OGH 8 Ob 45/20f) hat nun Folgendes klargestellt:

Erstens: Bei der Immobilienvermittlung ist eine E-Mail des Verbrauchers, in der er den Makler aufgrund eines Inserats um Informationen über die Kaufliegenschaft und einen Besichtigungstermin ersucht, als Verlangen auf ein vorzeitiges Tätigwerden zu werten.

Zweitens: Die Bestätigung des Verbrauchers zum Verlust des Rücktrittsrechts muss dann der Makler nicht schon vor Namhaftmachung der Immobilie (etwa durch Übersendung des Exposés) einholen. Für den Verlust des Rücktrittsrechts reicht es aus, wenn die Bestätigung während des Besichtigungstermins vor Abgabe eines verbindlichen Kaufanbots erfolgt.

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